Tapu ve İmar Hukuku

Anahtar Teslim Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine şart olarak konulan iskan ruhsatı alınarak binanın teslim edileceği ibaresi, hukuki cihetle birçok sonuç doğurmaktadır. Uygulamada KKİS içeriğine derç edilen “anahtar teslim” ifadesinin iskan ruhsatı alınması zorunluluğunu da kapsadığı unutulmamalıdır. Teslim iskan şartına bağlanmış ise iskan ruhsatı alınmadan teslimin gerçekleştiği iddia ve ispat edilemeyecektir. Teslim olgusu iskan raporunun alınması koşuluna bağlanan hallerde, sözleşmedeki bu hüküm, bir delil sözleşmesi olması itibariyle ile inşaatın iş sahibine teslim edildiği yolundaki müteahhit savunması, HMK’nın 193/1 maddesi hükmünce başkaca bir delille kanıtlanamayacağından, bu durumlarda sözleşmeye uygun bir teslimin bulunduğundan bahsedilemeyecektir. (Cengiz KOSTAKOĞLU; 19. HD Onursal Başkanı; İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri;2017 Bası Sf 379) Başkaca bir anlatımla; yüklenici ve ondan bağımsız bölüm devralanların tescil isteyebilmesi için, yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekir. Teslim yapı kullanma izin belgesine bağlanmışsa, bu olgu başkaca bir kanıtla kanıtlanamayacaktır. Bu durumda fiili kullanma olgusu doğrulanmış ve kanıtlanmış olsa bile, arsa sahibinin yapı kullanma izin belgesinde direnmesine hak vermek gerekecektir. (Av. İlker Hasan DUMAN; İnşaat Hukuku; 8. Baskı, Sf 471) Yargıtay’ın bu husustaki görüşü müstekardır:

Emsal Yargıtay Kararları :

                               “Davacı yüklenici inşaatı yapıp teslim ettiklerini ileri sürerek 23 numaralı  bölüm tapusunun iptali ve adlarına tescilini istemişler, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Yanlar arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 4. maddesinde arsa maliklerinin dairelerinin yapı kullanma izninin alınması yükleniciler tarafından üstlenilmiştir. Diğer yandan inşaatın %98 oranında tamamlandığı belirlendiğine göre inşaatta hâlâ birtakım noksan ve ayıplı imalatın mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, gerek iskân ruhsatının alınmamış olması ve gerekse ayıplı ve eksik imalatlar nedeniyle teslimin gerçekleştiği kabul edilemez. Sözleşmeye göre tapu devirleri, isin tamamlanıp bitirilmesine bağlı tutulmuştur. Bu nedenlerle mahkemece, iskân ruhsatının alınması için yüklenicilere mehil verilmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gereklidir.” 15.HD., 2004/2902E., 2005/1354K.

“Taraflar arasındaki sözleşmeye göre yüklenici, sözleşmeye uygun olarak  binayı iskan alınmış şekilde tamamlamadığı sürece is bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu istemeye haklı kabul edilemez. Kendi edimini yerine getirmeyen taraf karsı taraftan edimin yerine getirmesini isteyemez. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde, inşaatın iskan raporunun düzenlenip düzenlenmediği konusunda bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu husus açıklığa kavuşturulmadan yüklenicinin edimini ifa ettiği kabul edilemeyeceğine göre, iskan belgesinin alınıp alınmadığı araştırılmalı, iskan izni alınmış ise şimdiki gibi dava kabul edilmeli, aksi durumda henüz bedele ( tapu istemine ) hak kazanmadığından davanın reddine karar verilmelidir. Eksik incelemeyle davanın kabulü isabetsizdir.” 15. HD., 2003/2495 E., 2003/5405K

“Taraflar inşaatın iskan ruhsatı alınmadığı sürece tamamlanmış  sayılamayacağını, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğunu kararlaştırmışlardır. Bir başka anlatımla davacıların daireleri teslimi iskan koşuluna bağlanmıştır. Yüklenici iskan almadığı sürece inşaat tamamlanmış sayılamayacağından, yüklenici borçlu temerrüdünden kurtulamaz. Arsa sahiplerinin bir süre binada oturmuş olmaları da teslim anlamına gelmez. Sözleşmenin bu hükümleri delil sözleşmesi niteliğinde olup mahkemece resen gözetilmelidir” ( HUMK.287.md.). 15 HD., 2003/1739 E., 2003/5138 K.

Davalılar arasındaki sözleşmenin anılan bu hükmü H.U.M.K.’nun 287.  maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir. Bu hüküm yüklenicinin halefi olan davacı üçüncü kişileri de bağlayacağından yapının iskan ruhsatı alınmadan teslim edildiğini kabule olanak yoktur. Başka bir anlatımla ne yüklenici ne de ondan kişisel hakkını devir ve temlik alan üçüncü kişiler İskan ruhsatı alınmadan sözleşmenin bedeli olan bağımsız bölüm tescilini arsa maliki olan davalılardan isteyemez. Hal böyle olunca, mahkemece bu aşamada açılan davanın reddi yerine istemin hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.” 14. HD., 2004/5235 E., 2004/7138 K.

“Kaldı ki, 29.11.2002 günlü sözleşmenin 2. maddesinde, teslimin ancak yapıların iskanı alınması koşuluyla kabul edileceği hükme bağlanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin bu hükmü HUMK’nın 287. maddesine göre delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan, iskan koşuluna bağlı teslim, ancak yapının iskan raporunun (oturma izninin) alınmasıyla olabilir. Mahkemece yapılan bu saptamalara göre davadaki mülkiyet aktarımı isteminin reddi yerine sözleşme hükmünün ve bu konudaki yasa kurallarının bir yana bırakılması suretiyle dava kabul edildiğinden karar bozulmalıdır.” 14. HD., 2009/1786 E., 2009/2803K 

Etiketler
Daha Fazla Göster

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Hemen Ara
Kapalı
Kapalı