Hukuki Yazılar

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ANAHTAR TESLİM

Anahtar Teslim ve İskan Ruhsatı

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sıklıkla kullanılan bir kavram olan anahtar teslim ibaresinin doğurmuş olduğu ciddi hukuki neticeler bulunmaktadır.  Sözleşme münderecatına derç edilen anahtar teslim ibaresi ile dairelerin, oturuma uygun bir şekilde arsa sahibine teslim edileceği yanılgısı ile hareket edilmekte ve henüz imar mevzuatına göre, faaliyeti bitmiş sayılamayacak inşaatlarda, salt dairelerde ikamet edilmesi Mahkemelerce teslim olarak değerlendirilebilmektedir.

Tapu hukukunun uzmanlık gerektirecek bir alan olması ve henüz Ülkemizde ihtisaslaşmanın tam manası ile yerleşmemesi sebebiyle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ehil hakimlerce değerlendirilememesi sıkıntısı ortaya çıkmakta ve ciddi mağduriyetler doğmaktadır. Gerçekten de bilirkişi muhakemesine dönmüş adliye sistemimizde hakimlerimiz, çok ciddi hukuki inceleme ve irdeleme gerektirecek “KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN” değerlendirmesini, inşaat mühendisi bilirkişilerden istemektedir. Bilirkişilerce hazırlanan raporlar, çoğu kez hukuki fecaat arz etmesine rağmen, mahkemelerce değerlendirmeye alınmakta ve taraf vekillerince dermeyan edilen iddia ve savunmalar, bilirkişilerin insafına bırakılmaktadır.

Üçlü yargılama sisteminin uygulandığı Ülkemizde, yerel mahkemelerce verilen kararlar Bölge Adliye Mahkemelerine gitmekte ve BAM’ların içtihatlara hakim olmayan hakimlerince verilen kararlar ile yeni sıkıntılar baş göstermektedir. Gerçekten de Bölge Adliye Mahkemelerinin işlerlik kazanması ile birlikte BAM hakimleri, kendilerini içtihat hakimleri gibi görerek, Yargıtay tarafından oluşturulan onlarca yıllık içtihatlardan tamamen farklı şekilde karar verdiklerini müşahede etmekteyiz. Bu şekilde Türkiye’deki her Bölge Adliye Mahkemesi, kendi içtihadını oluşturmakta ve hukuk birliği, ciddi anlamda darbe almaktadır.

Yargıtay’ın anahtar teslim ibaresinin doğurmuş olduğu hukuki neticelere ilişkin vermiş olduğu müstekar kararlar, Bölge Adliye Mahkemelerince adeta yok sayılmaktadır. Yine de bu hususta nihai makam olan Yargıtay kararları ışığında anahtar teslim ibaresinin doğurduğu hukuki neticeleri ifade edeceğiz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kullanılan anahtar teslim ibaresinin iki önemli karşılığı bulunmaktadır. Bunlardan biri iskan ruhsatı alınıncaya kadar sözleşmenin tamamlanmayacağı olup, yapı müteahhidinin tüm ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaatı bitirme yükümlülüğünden ve taraflar arasındaki hukuki ilişkinin sonlandırılacağı süreyi işaret etmesidir. İkincisi ise anahtar teslim ibaresinin Hukuk Muhakemeleri Kanunu 193. maddesinde ifade edilen delil sözleşmesine vücut vermesidir. Gerçekten de anahtar teslimin şart kılındığı ve iskan ruhsatını alma yükümlülüğünün müteahhit uhdesinde olduğu sözleşmelerde teslim iskan ruhsatı haricinde hiçbir delil ile mahkemeler önünde ispat edilemeyecektir. Bu husus sözleşmede belirtilen anahtar teslim olgusunun doğal sonucudur. Emsal kararlar :

 “Taraflar inşaatın iskan ruhsatı alınmadığı sürece tamamlanmış  sayılamayacağını, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğunu kararlaştırmışlardır. Bir başka anlatımla davacıların daireleri teslimi iskan koşuluna bağlanmıştır. Yüklenici iskan almadığı sürece inşaat tamamlanmış sayılamayacağından, yüklenici borçlu temerrüdünden kurtulamaz. Arsa sahiplerinin bir süre binada oturmuş olmaları da teslim anlamına gelmez. Sözleşmenin bu hükümleri delil sözleşmesi niteliğinde olup mahkemece resen gözetilmelidir” ( HUMK.287.md.). 15 HD., 2003/1739 E., 2003/5138 K.

Davalılar arasındaki sözleşmenin anılan bu hükmü H.U.M.K.’nun 287.  maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliğindedir. Bu hüküm yüklenicinin halefi olan davacı üçüncü kişileri de bağlayacağından yapının iskan ruhsatı alınmadan teslim edildiğini kabule olanak yoktur. Başka bir anlatımla ne yüklenici ne de ondan kişisel hakkını devir ve temlik alan üçüncü kişiler İskan ruhsatı alınmadan sözleşmenin bedeli olan bağımsız bölüm tescilini arsa maliki olan davalılardan isteyemez. Hal böyle olunca, mahkemece bu aşamada açılan davanın reddi yerine istemin hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.” 14. HD., 2004/5235 E., 2004/7138 K.

“Kaldı ki, 29.11.2002 günlü sözleşmenin 2. maddesinde, teslimin ancak yapıların iskanı alınması koşuluyla kabul edileceği hükme bağlanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin bu hükmü HUMK’nın 287. maddesine göre delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan, iskan koşuluna bağlı teslim, ancak yapının iskan raporunun (oturma izninin) alınmasıyla olabilir. Mahkemece yapılan bu saptamalara göre davadaki mülkiyet aktarımı isteminin reddi yerine sözleşme hükmünün ve bu konudaki yasa kurallarının bir yana bırakılması suretiyle dava kabul edildiğinden karar bozulmalıdır.” 14. HD., 2009/1786 E., 2009/2803K 

Teslim olgusu iskan raporunun alınması koşuluna bağlanan hallerde, sözleşmedeki bu hüküm, bir delil sözleşmesi olması itibariyle ile inşaatın iş sahibine teslim edildiği yolundaki müteahhit savunması, HMK’nın 193/1 maddesi hükmünce başkaca bir delille kanıtlanamayacağından, bu durumlarda sözleşmeye uygun bir teslimin bulunduğundan bahsedilemeyecektir. (Cengiz KOSTAKOĞLU; 19. HD Onursal Başkanı; İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri;2017 Bası Sf 379) Başkaca bir anlatımla; yüklenici ve ondan bağımsız bölüm devralanların tescil isteyebilmesi için, yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekir. Teslim yapı kullanma izin belgesine bağlanmışsa, bu olgu başkaca bir kanıtla kanıtlanamayacaktır. Bu durumda fiili kullanma olgusu doğrulanmış ve kanıtlanmış olsa bile, arsa sahibinin yapı kullanma izin belgesinde direnmesine hak vermek gerekecektir. (Av. İlker Hasan DUMAN; İnşaat Hukuku; 8. Baskı, Sf 471)

Yukarıda da belirttiğimiz gibi telim olgusu iskan ruhsatına tabi kılındığı durumlarda, teslim iskan ruhsatı ile ispat edileceğinden ayıp ihbarı da aynı şekilde yapı kullanım izin belgesinden sonra önem arz edecektir. Böylelikle, teslim aldığı dairede ikamete başlayan ya da daireleri kiraya veren arsa sahipleri, iskan ruhsatı henüz alınmadığı için, ayıp ihbarında bulunma süresi işlememektedir. Ancak yukarıda da belirttiğimiz üzere, özellikle yerel mahkeme hakimlerinin ayrıntılara vakıf olmaması sebebiyle, daireleriin fiili tesliminden önce delil tespiti yapılmasında fayda bulunmaktadır.

 

                  İLETİŞİM
        GSM: +905068134357  
 Email: info@ozunverhukuk.com

•DİĞER HUKUKİ YAZILARIMIZ İÇİN TIKLAYIN

Av. Mehmet Mustafa ÖZÜNVER

Etiketler
Daha Fazla Göster

İlgili Makaleler

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Kapalı
Kapalı
Hemen Ara