Yerinden Dönüşüm | Dağıtım Cetveli
Yerinde Dönüşüm Hukuki Sorunları | Malik Hakları ve Sözleşme İhlalleri
Yerinde Dönüşümde Dağıtım Cetveli ve Eşdeğerlik Rejimi
7452 sayılı Kanun Ek 1 ile TKGM 2024/1 Genelgesi Çerçevesinde Hukukî–Doktrinel Bir İnceleme
Av. Mehmet Mustafa ÖZÜNVER – MALATYA BAROSU
Giriş
6 Şubat 2023 depremleri sonrasında kurgulanan “yerinde dönüşüm” modeli, olağan kentsel yenileme pratiklerinden ayrışarak afet hukuku, mülkiyet hakkı ve idare hukuku kavşağında kendine özgü bir normatif rejim oluşturmuştur. Bu rejimin çekirdeğinde; (i) çoğunluk iradesi ile karar almayı mümkün kılan, (ii) bağımsız bölüm tahsisini normatif bir “dağıtım cetveli”ne bağlayan ve (iii) teslim–hak düşümü–bedelin ikamesi şeklinde ardışık sonuçlar doğuran 7452 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi yer alır. TKGM 2024/1 Genelgesi ise, başta beyan ve tebligat tekniği olmak üzere sicil eksenli işlemleri sistematikleştirerek, idarenin tesis ettiği alan/malike ilişkin statülerin tapu siciline öngörülebilir biçimde yansımasını temin etmeyi hedefler.
Bu makale, söz konusu çerçevede “dağıtım cetveli” ile “eşdeğerlik” kavramlarının hukukî anlam ve kapsamını; hakların yeniden kurulum tekniğini; usul–esasa ilişkin denetim ölçütlerini ve anayasal sınırları akademik ve teknik bir dille ele almaktadır. Metin, operasyonel yol haritalarına girmeksizin kavramsal omurgayı açar; kavramların dogmatik konumunu güçlendirir.
I. Normatif Mimari: Olağanüstü Düzenin Kalıcı Teknikleri
A. Afet bağlamında çoğunluk ilkesinin konumlandırılması
Deprem sonrası düzenlemeler, klasik katılımcı modellerden farklı olarak salt çoğunluk (%50+1) esasını idari sürecin motoru hâline getirmiştir. Bu dönüşüm, paydaşlar arası rıza mimarisini kökten değiştirir: kolektif yarar–bireysel tasarruf dengesi, hukuken “öngörülmüş gerilim” statüsüne taşınır. Azınlık malikin iradesine rağmen kamusal amaçlı inşa süreçlerinin ilerletilebilmesi, öngörülebilirlik, ölçülülük ve eşdeğerlik ilkelerinin aynı anda ve birlikte işletilmesini zorunlu kılar.
B. Sicil boyutu: beyan, görünürlük ve üçüncü kişi güveni
Genelge’nin getirdiği beyan mekanizmaları (riskli/riskli alan/rezerv alan gibi statülerin sicile yansıtılması), alan yönetimini kişisel bilgi sahasından çıkarıp kamusal görünürlük düzeyine taşır. Bu, üçüncü kişiler açısından “hukukî güvenlik” üretirken; malikler bakımından teslim çağrısı, hak düşümü ve terkin gibi sonuçların usulî öngörülebilirlik içinde gerçekleşmesini sağlar.
II. Dağıtım Cetvelinin Hukukî Niteliği
A. Düzenleyici–birel işlem bileşimi
Dağıtım cetveli, salt bir “liste” değildir. İçeriği ve işlevi itibarıyla birel etki doğuran düzenleyici yapı görünümü arz eder: Bir yandan projelendirme mantığına içkin kural setlerini (tahsis ilkeleri, denkleştirme düşüncesi, nitelik parametreleri) içerir; diğer yandan somut malikler bakımından tahsis edilen bağımsız bölüm üzerinden bireysel hak etkisi yaratır. Bu kompozit yapı, cetvelin idari işlem niteliklerinin hem usulde hem esasta tam yargısal denetime açık olması gerektiğini gösterir.
B. Varsayılan eşdeğerlik ve yeniden kurulum tekniği
Cetvelin kurucu varsayımı, “eşdeğerlik”tir. Ancak burada eşdeğerlik, yalın metrekare benzerliğinden ibaret değildir; değer temelli (value-based) bir kavramdır. Böylece, hakların yeniden kurulumu (reconfiguration) yöntemi devreye girer: eski bağımsız bölümün nitelik–konum–fonksiyon bileşenleri, yeni yapıda eşdeğer değer üretmek üzere dönüştürülür. Bu dönüşüm, mülkiyeti eşya merkezli olmaktan değer merkezli bir hakka evirir.
III. Eşdeğerliğin İçeriği: Nicelikten Değere
A. Niceliksel ve niteliksel katmanlar
Niceliksel katman: m², pay oranı, bağımsız bölüm sayısı/tipi.
Niteliksel katman: kat–cephe–ışık–gürültü–erişilebilirlik, ortak alanlara entegrasyon, işlevsel değer (konut/ticaret), yapı performansı (enerji, akustik, yangın), bölgesel piyasa elastisitesi.
Niteliksel katman, afet bağlamında birincil belirleyici hâle gelir; zira metrekare eşitliği sıklıkla değer eşitliği üretmez. Cetvelin meşruiyeti, bu nitelik parametrelerinin nesnelleştirilebilir ve izlenebilir bir değerleme sistematiği ile ilişkilendirilmesine bağlıdır.
B. Değerleme epistemolojisi (özet)
Eşdeğerlik hesabının bilgi omurgası, emsal karşılaştırması, gelir yaklaşımı ve yenileme maliyeti üçlüsünün afet sonrası piyasa koşullarına göre ağırlıklandırılmasına dayanır. Kritik olan, bu yaklaşımın mikro-coğrafi ve zaman duyarlı verilerle beslenmesidir. Aksi hâlde değer, görünüşte teknik; gerçekte varsayımsal kalır ve cetvelin hukuka uygunluk karinesi zayıflar.
IV. Usulün Maddileşmesi: Tebligat, İlan ve Zaman
A. Çok kanallı bildirim ve kesinlik
Genelge’nin öngördüğü çok kanallı bildirim modeli (muhtarlık ilanı, yapıya asma, elektronik bildirim vb.), olağanüstü dönemde bilgilendirme yükümlülüğünü yükseltir. Bu, yalnızca usulî bir ayrıntı değildir; zamanın kendisi hukuken kurucu işlev kazanır. Zira teslim çağrısı–hak düşümü zinciri, bildirimin doğru ve zamanında kurulmasına bağlıdır.
B. Sonuçların zamana bağlılığı
Teslim çağrısına bağlı hak düşümü, bedelin vadeli hesapta ikamesi ve tapu kaydındaki takyidatların bedel üzerine taşınması, hep bu zaman kurgusunun doğal sonucudur. Usulî kusurların maddi hak üretmesi veya sona erdirmesi, afet hukukunun tipik, fakat ölçülülük denetimine açık karakteristiğidir.
V. Hakların Akıbeti: Teslim–Hak Düşümü–Bedel İkamesi
A. Teslim edilmeyen bağımsız bölüm: hak–değer dönüşümü
Ek 1 rejimi, teslim edilmeyen bağımsız bölüm bakımından hak–değer dönüşümü kurar. Malikin “şey üzerindeki” hakkı, bedel üzerindeki hakka evrilir; ipotek/haciz gibi yükümlülükler de taşınmazdan bedele intikal eder. Böylece, teminat ekonomisi mekânsal bağından ayrılarak nümerik bağa kavuşur.
B. Takyidatın sürekliliği ve öncelik sorunu
“Bedel üzerinde devam” kurgusu, üçüncü kişilerin derece/öncelik iddialarının bedelsel alana taşınması demektir. Bu, eşdeğerliğin maddi isabeti ile teminatın korunması arasında sıkı bir nedensellik ilişkisi kurar: Değer hesabındaki sapma, teminatın ikamesini de sakatlar.
VI. Anayasal Çerçeve: Mülkiyet Hakkı, Ölçülülük ve Orantılılık
A. Müdahalenin türü
Rejim, mülkiyete doğrudan el koyma değil, ikame (substitution) üzerinden dolaylı müdahale niteliği taşır. Bunun anayasal testi üç adımlıdır:
Elverişlilik: Cetvel–teslim–bedel ikamesi, afet sonrası yeniden inşayı somut olarak kolaylaştırmalı.
Gereklilik: Aynı kamusal yararı daha az müdahale ile sağlayan alternatif yoksa tercih edilebilir olmalı.
Orantılılık: Müdahalenin ağırlığı, malikin üstlendiği yükle ölçülü olmalı; bedel/ikame değeri bu ölçülülüğü epistemik olarak temellendirmelidir.
B. Eşdeğerliğin meşruiyet fonksiyonu
Eşdeğerlik, yalnız iktisadî bir denge değil, anayasal meşruiyet eşiğidir. Değerleme metodolojisinin saydamlığı ve izlenebilirliği, müdahalenin ölçülü kabul edilmesinin asli şartıdır.
VII. Yargısal Denetimin Sınırları ve Yoğunluğu
A. Usul denetimi
Bildirim–ilan–tebliğ zinciri: Çok kanallı tebligatın tam ve zamanında kurulması, hukuka uygunluk karinesinin ön koşuludur.
Cetvelin dayanakları: Tahsis kararının yeterli gerekçeyle tesis edilip edilmediği, cetvel–proje–değerleme üçlüsünün uyumlu yürütülüp yürütülmediği denetlenir.
B. Esas denetimi
Eşdeğerlik matrisi: Nitelik parametrelerinin nesnelleştirilebilir ağırlıklandırması, emsal seçiminin afet sonrası mikro-coğrafi koşullara duyarlılığı, kullanım değerinin (özellikle ticari birimler yönünden) makul modellemesi aranır.
Ölçülülük: Teslim–hak düşümü–bedel ikamesi zincirinin aşırı yük doğurup doğurmadığı; teminatın ikamesinin üçüncü kişiler bakımından adil olup olmadığı değerlendirilir.
C. Delil standardı (özet)
Yargısal denetimde, çıplak metrekare karşılaştırmaları yerine lisanslı değerleme verileri, mimari/proje paftaları ve performans göstergeleri (enerji–akustik–erişim) gibi niteliksel deliller belirleyici hâle gelir. Bu, denetimin niteliğini teknikleşmiş hukuk düzeyine taşır.
VIII. Azınlık–Çoğunluk Gerilimi: Dengeleyici İlkeler
Salt çoğunluk ilkesinin toplum yararına hizmet ederken azınlık malik üzerinde orantısız yük oluşturmaması gerekir. Dengeyi sağlayan ana mekanizma, eşdeğerliğin nesnellik standardıdır. Nitelik parametreleri görünmez kaldığında veya biçimsel metrekare eşitliğine indirgenip “eşdeğer değer” üretilmediğinde, çoğunluk lehine yapısal bir üstünlük doğar. Bu üstünlüğü dengeleyen hukukî fren, eşdeğerlik hesabının epistemik yeterliliğidir.
IX. Doktrinel Sonuçlar ve Sistematik Değiniler
Dağıtım cetveli, çift karakterli bir idari işlemdir: kural–birel etki bileşimi; hem usulî hem maddi denetime açıktır.
Eşdeğerlik, metrekare değil değer kavramıdır; nitelik parametrelerinin ağırlıklandırılmış ve izlenebilir modellemesini gerektirir.
Zaman, yalnız usule ait değildir; teslim–hak düşümü–bedel ikamesi zincirinde kurucu işlev görür.
Teminatın ikamesi, taşınmazdan bedele teminat transferidir; üçüncü kişilerin derece/öncelik iddiaları, değer hesabının isabetiyle doğrudan bağlantılıdır.
Anayasal denetim, ölçülülük testinin merkezine değerleme metodolojisini yerleştirir; meşruiyet eşiği, metodun epistemik güvenilirliği ile aşılır.
Sonuç
Yerinde dönüşüm rejiminde “dağıtım cetveli” ve “eşdeğerlik” yalnızca teknik başlıklar değildir; sistemin meşruiyet omurgasıdır. Cetvelin kurucu varsayımı olan eşdeğer değer, deprem sonrası kamusal yararla bireysel mülkiyetin hukukî dengesini sağlar. Bu dengenin korunması; (i) niteliksel parametrelerin nesnelleştirilmesine, (ii) değerleme epistemolojisinin afet bağlamına uyarlanmasına, (iii) çok kanallı bildirim modelinin kusursuz işlemesine ve (iv) teminat ikamesinin üçüncü kişiler yönünden adil bir sonuç üretmesine bağlıdır.
