Orta Hasarlı Yapılara İlişkin Sorunlar
Orta Hasarlı Yapılara İlişkin Açılması Gereken Davalar
ORTA HASARLI YAPILARA İLİŞKİN ORTAYA ÇIKABİLECEK İHTİLAFLAR VE AÇILMASI GEREKEN DAVALAR
6 Şubat deprem afetinden sonra birçok hukuki mesele gündeme gelmiştir. Bu meseleler içerisinde en dikkat çekeni ise orta hasarlı yapıların durumudur. İlk başta orta hasarlı binalara ilişkin olarak, hasar tespit davası açılıp açılmayacağı ciddi anlamda tartışılmış; bu tartışma, Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ile birlikte çözülmüştür. Şimdi ise daha büyük bir mesele ile karşı karşıyayız. O da şudur :
Güçlendirilmesi fen ve sanat kurallarına göre mümkün olan yapıların maliklerinin, genelge çerçevesinde 4/5 çoğunluğu sağlayamaması halinde nasıl davranması gerektiği merak konusudur. Buradaki ihtimalleri değerlendirelim :
1-Kat Maliklerinin Bir Kısmı Tarafından Belediye’ye Başvuru Yapılmış Ama Çoğunluk Sağlanmadıysa :
4/5 çoğunluk sağlanmadan güçlendirme başvurusunun, 29/12/2023 tarihine kadar yapan bir kısım kat maliklerine, ruhsatlandırma sürecinin sonuna kadar 4/5 çoğunluğu tamamlaması istenmektedir. Her ne kadar genelgede, 29/12/2023 tarihine kadar yeter çoğunlukla başvuru yapılması gerektiği ifade edilmişse de Belediyeler bu süreçte ılıman davranmakta ve ruhsat aşamasına kadar, sayı tamamlanmasını kabul etmektedir.
Ruhsat sürecine kadar, 4/5 çoğunluğun sağlanmaması halinde, orta hasarlı olan bina ağır hasarlı gibi işlem görecek olup, Valilik oluru ile yıkım kararları verilecektir. Bu ihtimalde depremzedeler hukuki olarak çok karışık ve bir o kadar da teknik bir sürecin içine girmek zorunda kalacaktır. Bizim bu ihtimalde uygulamasını tavsiye ettiğimiz yol şudur :
Öncelikle, Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yapılarak, ana taşınmazın güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğu raporla birlikte ifade edip, güçlendirme yetkisi verilmesi istenir. Aynı zamanda İdare Mahkemesinde, yıkım olurları verilmişse, yürütmeyi durdurmalı olarak yıkım işleminin iptali ile Sulh Hukuk Mahkemesince ikame edilen davanın neticesinin bekletici mesele yapılması talep edilir. (Bu dava, güçlendirme başvurusu yapan maliklerden biri ya da birkaçı tarafından açılacaktır.) Eğer yıkım kararı verilmediyse, idareye başvuru yapılarak, Sulh Hukuk Mahkemesinde ikame edilen davanın bir örneği eklenerek, yapı ruhsatı verilmesine ilişkin yeter sayı çoğunluk sağlanmamışsa da, hakimin müdahalesinin istediği ifade edillip, yeter çoğunluğa kaim olmak üzere İdareden ruhsat sürecinin, mahkeme kararı neticesine talik edilmesi talep edilir.
İdare, talebe olumlu cevap verirse mahkeme neticesi beklenecek ve çıkacak netice doğrultusunda güçlendirme işlemi yapılacaktır. Ancak, idare olumsuz cevap verirse ya da süresinde cevap vermeyerek zımnen talebi red edecek olursa o halde, İdarenin olumsuz işlemine karşı İdare Mahkemesinde yürütmeyi durdurmalı iptal davası açılacaktır. Açılan davada Sulh Hukuk Mahkemesi davası bekletici mesele yapılması talep edilecektir.
2-Kat Malikleri Süresinde Başvuru Yapmamışsa :
Kat malikleri herhangi bir sebepten ötürü süresinde İdareye başvuru yapmamış ve genelge çerçevesinde ağır hasarlı gibi ana taşınmaz işlem görmüş olabilir. Bu durumda idareye yazılı olarak başvuru yapılmalı ve gecikmeyi haklı çıkaran dayanaklarla yapının güçlendirilmesi, gerekli evraklarla istenmelidir. Özellikle mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren bu hususa ilişkin olarak, genelge ile maliklerin mülkiyet haklarına zarar veriliyor olması, hukuk düzenince korunmaması gerektir.
Yazılı talep neticesinde, cevap verilmemesi ya da olumsuz cevap verilmesi halinde İdare Mahkemesinde dava açılacaktır. Bu aşamada yeter çoğunluk sağlanmadıysa aynı zamanda Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılarak güçlendirmeye ilişkin izin istenmeli ve gerekli işlemler takip edilmelidir.
3-Kat Malikleri Yeterli Çoğunluk Sağlamış Olmasına Rağmen Yapı Ruhsatı İdare Tarafından Verilmemiş Olabilir :
Bu ihtimalde, idarenin yapı ruhsatı vermemesi halinde, idarece tesis edilen menfi işleme karşı İdare Mahkemesinde dava açılmalıdır. Red gerekçesine göre bir dizi dava açılma zarureti hasıl olabilecektir.
4-Yapı Ruhsatı Düzenleme Tarihinden İtibaren Bir Yıl İçinde Güçlendirme İşlemleri Tamamlanmazsa :
Bu durumda, 7269 sayılı kanuna genelge atıf yapmakta ve yapıya ilişkin yıkım işlemlerine başlanacağını ifade edilmektedir. Bu halde, gecikmeyi haklı kılacak sebepler olabilir. Bu ihtimalde verilecek yıkım işlemlerinin iptali için İdare Mahkemesinde dava açılacaktır. Ayrıca, teknik gerekçelere göre bir takım hukuki işlemlerin takip edilmesi gerekebilir.
5-Güçlendirme İşlemleri Tamamlanmış Ama Yapı Kullanım İzin Belgesi Almamış Yapılar :
Bu durumda da, genelge 7269 sayılı kanuna genelge atıf yapmakta ve yapıya ilişkin yıkım işlemlerine başlanacağını ifade etmektedir. Ancak, burada üzerinde durulması gereken husus ise, güçlendirme izni çerçevesinde verilecek izin belgesinin, iskan ruhsatı olarak adlandırılan belgenin mahiyetinden farklı olacak olmasıdır. Zira, yapıda teknik anlamı ile yapı kullanım izin belgesi verilmesine engel bir imar eksikliği ve yapılaşma olabilir. Örneğin, balkonlar mutfağa katıldığından dolayı emsal alan artırılmış ve bu sebeple, yapı kullanım izin belgesi verilmemiş olabilir. Belediyelerine güçlendirme izni sonunda, yapının güçlendirilmesine rağmen, teknik gerekçelerle yapı kullanım izni belgesi vermemiş ve Kanunun amir hükmü çerçevesinde yıkım aşamasına geçilme ihtimali doğabilecektir. Bu ahvalde de aynı şekilde İdare Mahkemesine ikame edilecek dava ve takip edilecek bir takım hukuki işlemlerle süreç idare edilmelidir.
Görüldüğü üzere, orta hasarlı yapılarda sadece ana hatları ile ifade ettiğimiz ortaya çıkabilecek problemler, çok ciddi hukuki takibat gerektirmektedir. Özellikle yerel hakimlerin birçoğunun yetersizliği sebebiyle ciddi hak mahrumiyetlerinin yaşanacağını kestirmek pek güç değildir.. İdarelerde ortaya çıkan kafa karışıkları, hakimlerin yoğun iş yükü ve tecrübesiz bir kısım hakimlerin bilgi yetersizliği gibi sebeplerle hercümerç edilecek sürecin içinden çıkılması çok müşkül olacaktır. Bu hususlara ilişkin gerekli ve yeterli düzenlemelerin yapılması elzemdir. Özellikle mülkiyet hakkı çerçevesinde ciddi sonuçların ortaya çıkabileceği ve AİHM nezdinde aleyhe neticeler alınabilecek bu sürecin takibinin yetkili otoritelerce en iyi şekilde yapılması da bir başka zarurettir.
Türkiye’nin her yerine dilekçe yazım ve hukuki sürecin hariçten yönetimi hizmeti verilmekte olup, yanlış dava dilekçeleri ile mağdur olmamak için iletişime geçebilirsiniz.
